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4 stratégies à suivre pour améliorer sa rentabilité immobilière

Écrit par Monick Bergeron le 18 oct. 2016 18:27:10
4 stratégies à suivre pour améliorer sa rentabilité immobilière

Avez-vous le sentiment qu'aller chercher 1% de rentabilité supplémentaire est semblable à vouloir creuser le Grand Canyon avec une pelle? Peut-être avez-vous de la difficulté à garder la tête hors de l'eau avec votre investissement immobilier? Dans tous les cas, la peur peut être un frein considérable pour vos accomplissements en immobilier, surtout au niveau de la rentabilité. C'est tout à fait naturel, considérant qu'il peut être difficile de trouver les bonnes opportunités, les bons locataires ou simplement d'autres idées qui vous permettront de croître.

Le but de tout investisseur est de faire plus d'argent avec ses placements, donc la rentabilité de vos immeubles se doit naturellement d'être positive. Le marché est parfois dur avec nous, mais nous sommes les seuls maîtres de nos actions.

Voici 4 stratégies qui vous permettront de booster votre rentabilité immobilière et faire plus de bénéfices.

Stratégie #1 - Les augmentations

Cette stratégie se divise en deux grandes catégories : les augmentations de loyer et l'augmentation de la gamme.

Le loyer

Cette augmentation est la plus commune, elle a toujours été utilisée en immobilier et s'avère efficace. À chaque année, si vous détenez des unités locatives, il est possible d'augmenter le loyer demandé à une période précise. Cependant, cette hausse doit être conforme aux lois en vigueurs et ne pas être abusive. En effet, les augmentations annuelles se situent environ entre 0,2% et 0,7%. Celles-ci doivent être envoyées aux locataires 3 à 6 mois avant la fin du bail (12 mois et plus) ou 1 à 2 mois avant la fin du bail (moins de 12 mois ou indéterminé).

Ceci étant dit, plusieurs gestionnaires d'immeubles oublient cette opportunité. Si vous avez 24 unités locatives et les augmentez de 15,00$, cela vous fera pour la prochaine période 360$ de plus par année. D'ailleurs, ces hausses contribuent aussi à augmenter la valeur de l'immeuble. Cela peut sembler banal, mais lors de la revente, c'est un atout non négligeable.

La gamme

Augmenter la gamme de ses unités a un impact considérable sur la valeur de celles-ci. En effet, le sentiment de luxe permet d'aller chercher et de justifier un loyer supérieur à la moyenne. Cette amélioration ne coûte pas si chère. Si vos unités sont meublées, peut-être y aller avec des éléments modernes et épurés. L'idée est d'améliorer en surface afin de donner l'impression de luxe, sans toutefois négliger un minimum de qualité.

Stratégie #2 - La réduction

Gérez vos placements comme une entreprise. Vous êtes maintenant un gestionnaire d'unités locatives et vous devez à présent assurer la rentabilité de ces investissements. Une technique très efficace, si bien effectuée, est de réduire au maximum les charges inutiles ou trop dispendieuses. En effet, la diminution des dépenses est une excellente technique pour augmenter la rentabilité immobilière.

Réduire les charges administratives

Avez-vous un comptable, un responsable de votre marketing ou même un gestionnaire pour vos finances? Si oui, combien vous coûtent-ils par année? Seriez-vous en mesure de réduire ce poids et de libérer du capital? L'erreur commune des investisseurs en immobilier est de déléguer le travail administratif aux spécialistes. C'est idéal dans la mesure où leur travail vous permet de faire plus d'argent et d'avoir un retour sur investissement important. Par contre, si un comptable est moins dispendieux pour "x" raisons, et fait exactement le même travail, changez! Ce dernier conseil est à prendre avec précaution, car si l'épargne réalisée en changeant de spécialiste est négligeable, il vaut mieux une bonne relation et un ami que de changer de tête chaque fois que vous voulez réduire vos charges.

Réduire les dépenses liées à vos unités

Dans la même avenue que les charges administratives, les dépenses de déneigement, d'aménagement paysager, d'entretien et autres peuvent peser très lourd sur votre rentabilité immobilière. Trouvez un moyen de réduire la fréquence, le nombre ou la quantité de services qui n'ont pas d'impact direct sur le montant du loyer. Idéalement, sur une vision à long terme, il faut s'assurer de la qualité, mais n'oubliez pas que chaque dollar est important et servira à réaliser votre prochain investissement.

Stratégie #3 - Les améliorations

Semblable à l"augmentation de la gamme, les améliorations sont par exemple les rénovations, la modernisation de l'immeuble ou la transformation des unités locatives.

Les améliorations et les ajouts

Certains investisseurs iraient directement avec la piscine. En effet, il fut un temps où avoir une piscine était un facteur important dans la décision d'achat d'un acheteur ou d'un client. Cependant, le retour sur investissement se situe entre 10% et 40% contrairement au changement de la toiture qui arrive entre 50% et 80%.

Lorsqu'on parle d'améliorations, ce pourrait être l'ajout d'un compteur intelligent pour toutes les unités qui peut permettre au propriétaire de transférer la facture de chauffage au locataire, pour ainsi réduire ses charges et donc augmenter son rendement ou un chauffe-eau de meilleure qualité. L'idée derrière tout ça est de réduire la gestion et les dépenses liées au chauffage par exemple. De plus, ces améliorations ajoutent beaucoup de valeur et permettent d'augmenter par le fait même les loyers. Cependant, s'il y transfert du coût de l'électricité, il faut donner une réduction du loyer au locataire ce qui fera baisser vos revenus.

Les rénovations

Tel que mentionné ci-dessus, changer le toit permet d'atteindre un bon retour sur investissement. De plus, les deux rénovations majeures qui assurent un ROI considérable sont la (ou les) salle de bain ainsi que la cuisine. Ces deux modifications offrent un ROI de 75% à 100% (Institut canadien des Évaluateurs). La peinture (intérieure ou extérieure) n'est pas à négliger non plus. Un immeuble laid n'est pas vendeur et ne justifie pas un loyer élevé dans la tête des locataires.

Stratégie #4 - La rentabilité dès le début

Les experts de l'investissement immobilier le savent, les bénéfices se font à l'achat et non à la revente. Pour ce faire, ça prend une bonne recherche, de la patience et un peu de négociation.

Être rentable dès le début

L'utilisation des ratios comme le MRB et le MRN est essentielle à la prise de décision lors d'une acquisition. Le MRB est le multiplicateur de revenu brut. Celui-ci est utilisé pour comparer différents immeubles pour connaître sa valeur approximative. Le multiplicateur de revenus net (MRN) est tout aussi semblable, mais prend en compte les charges.

Trouvez l'information sur les ventes précédentes de ce secteur. Vous pouvez utiliser un outil d'analyse des historiques pour trouver ce montant. Si la moyenne des immeubles vendus est de 650 000$ et que les revenus totaux bruts sont de 55 000$, le MRB (Valeur de l'immeuble/revenus annuels bruts) est de 11,81.

Maintenant, dans ce même secteur, vous désirez faire l'acquisition d'un immeuble offrant des revenus de 46 000$. Le calcul serait donc celui-ci : 46 000$ x 11,81 = 543 260$. Si le prix affiché de cet immeuble est, par exemple, de  750 000 $, cela est fort probablement trop élevé. Certes, ce n'est pas le seul ratio à utiliser, mais il aide énormément à prendre des décisions rapides.

Bref, en étant attentif dès le début, vous pouvez faire des économies et cela est bénéfique au niveau de la rentabilité immobilière.

Finalement, il existe une tonne de stratégies et de techniques pour améliorer votre rentabilité immobilière. Selon votre niveau de risque souhaité, vous pouvez augmenter considérablement vos revenus avec les quatre stratégies ci-dessus. En effet, que ce soit avec une stratégie d'améliorations locatives, de réduction des dépenses ou d'analyse de rentabilité, il est possible d'atteindre une bonne rentabilité.

Il ne faut pas avoir peur de voir grand et de voir loin. Certes, cela fait peur, mais vous ne devriez pas freiner votre croissance par manque de confiance. Avec les bons outils, les bonnes ressources et les bonnes personnes, vous serez en mesure de faire des affaires en or.

Alors, en cas de doutes, relisez cet article et commencez à améliorer votre rentabilité immobilière dès aujourd'hui!

 

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