3 méthodes d’évaluation immobilière pour estimer la valeur d’une propriété

« Combien vaut ma propriété ? » ou « Quel montant devrais-je offrir pour cette maison ? » sont probablement des questions auxquelles vous avez dû répondre pour aider vos clients pendant l’achat ou la vente d’une propriété. Peut-être vous êtes-vous posé ces questions lorsque vous vous étiez impliqué dans une transaction immobilière ?

Vu le dynamisme du marché immobilier, évaluer une propriété de manière juste et fiable peut s’avérer un défi ; la valeur municipale ne s’avérant pas toujours représentative de son sujet. En plus, cette dernière est habituellement déterminée selon les conditions de marché 18 mois avant l’entrée en vigueur au rôle foncier qui lui dure généralement 3 ans. Ainsi, lorsque vient le temps de mettre une propriété sur le marché ou de faire une offre d’achat, que pouvez-vous faire pour présenter une valeur marchande représentative du marché immobilier et de la propriété désirée ? Voici 3 méthodes à utiliser pour vous aider.

1. Engager un professionnel de l’évaluation immobilière pour avoir l’heure juste

Crédit photo : Shutterstock

Lorsque vient le temps de déterminer la valeur d’une propriété, la meilleure façon d’obtenir une évaluation juste et fiable, c’est de faire affaire avec un professionnel. Les évaluateurs agréés produiront un rapport complet de la propriété, conforme aux normes de l’industrie. Au moment de procéder à l’évaluation, le professionnel prendra en compte les éléments que les technologies en immobilier ne peuvent pas considérer notamment : l’état de la propriété, les travaux récents et les caractéristiques particulières qui ajoutent de la valeur.

L’objectivité de l’évaluateur est une qualité non négligeable à prendre en considération au moment de choisir votre méthode d’évaluation. En effet, les vendeurs peuvent avoir un attachement personnel envers la propriété qui a été leur maison pendant plusieurs années, et c’est tout à fait normal… sauf que ça peut impacter leur vision de la valeur. Quel professionnel de l’immobilier n’a pas eu à confronter les jugements d’un vendeur ou d’un acheteur qui surestimait (ou sous-estimait) la valeur de sa propriété par rapport au marché de son secteur ? Ça fait partie du métier ! En obtenant un rapport produit par un évaluateur agréé, vous aurez en main un outil fiable et impartial dans votre poche pour justifier le prix de vente ou d’achat.

Enfin, précisons que les évaluateurs sont réglementés par des ordres professionnels, tels que l’Ordre des évaluateurs agrée du Québec ou l’Institut canadien des évaluateurs, ce qui les oblige à respecter certaines normes en plus d’être régulièrement soumis à des inspections afin d’assurer la qualité de leurs services. Ainsi, en faisant affaire avec un évaluateur, vous mettez toutes les chances de votre côté pour avoir une évaluation immobilière rigoureuse.

Engager un professionnel en évaluation peut par contre s’avérer dispendieux et représente la méthode la plus coûteuse de cet article, mais elle est aussi très fiable. Selon le site de CAA, les prix pour l’évaluation d’une unifamiliale débutent à 500 $ ou plus. La visite de l’évaluateur dure habituellement entre 45 et 60 minutes et doit, évidemment, être planifiée à l’avance, selon les disponibilités du professionnel choisi. Ainsi, dans le cas où vous souhaiteriez définir une valeur marchande rapidement ou que votre budget serait plus restreint, d’autres méthodes , telles que celles présentées ici-bas, pourraient mieux vous convenir.

2. Effectuer votre évaluation immobilière grâce à une analyse de ventes comparables

Crédit photo: fotolia

La méthode des comparables consiste à rechercher les ventes de propriétés qui possèdent les mêmes caractéristiques que votre sujet et qui sont situées dans le même quartier pour analyser le marché immobilier de ce secteur. Cette technique devrait vous aider à établir un prix de vente ou une offre d’achat raisonnable. Afin de fixer une valeur représentative, nous vous suggérons de faire la comparaison avec un minimum de 3 à 5 propriétés différentes.

2.1. Mais où trouver l’information de ventes comparables ?

Trouver toutes ces informations peut demander du temps et de l’argent, surtout si on ne sait pas où chercher. Vous pouvez bien entendu rechercher parmi les ventes enregistrées au Registre foncier du Québec ou encore utiliser des outils, tels que le générateur de comparables de JLR, qui sont disponibles sur le marché afin de faciliter l’analyse, de réduire les temps de recherches et de limiter les coûts. Cela vous permet d’obtenir les ventes, qu’elles soient faites par courtier ou non, à proximité de la propriété à évaluer.

2.1.1. Quelles caractéristiques inclure dans une analyse de comparables ?

Plusieurs caractéristiques devront être considérées au moment de choisir les comparables pour votre évaluation. L’emplacement et la catégorie de bâtiment sont les deux facteurs principaux à prendre en considération. En effet, une unifamiliale située à Blainville, par exemple, n’aura probablement pas la même valeur qu’un condo dans la même municipalité ou qu’une unifamiliale à Laval.

Généralement, plus les propriétés se ressemblent, plus la valeur marchande que vous estimerez sera représentative. Voici quelques caractéristiques à inclure lors de votre recherche de comparables :

• l’emplacement de la propriété
• la catégorie de bâtiment ;
• le nombre de logements ;
• le nombre d’étages ;
• l’âge du bâtiment ;
• l’état de la propriété ;
• la présence d’un garage ou d’un stationnement privé ;

Le ratio de prix de vente versus l’évaluation municipale (RPVE) peut également être pertinent pour votre analyse de comparables. On l’a mentionné au début du texte, l’évaluation municipale ne représente pas nécessairement la juste valeur de la propriété, puisqu’elle a été établie 18 mois avant sa publication au rôle foncier, qui lui est valide pendant 3 ans. Cependant, cela ne veut pas dire qu’elle ne peut pas vous être utile au moment de fixer la valeur marchande. En utilisant la formule ci-dessous, vous obtiendrez un ratio RPVE qui pourra vous indiquer, en pourcentage, combien en dessous ou au-dessus de l’évaluation le comparable a été vendu.

Ainsi, si les comparables analysés présentent tous un ratio RPVE situé entre 105 % et 110 %, il sera raisonnable de croire que votre propriété devrait se vendre à un prix de 5 % à 10 % plus élevé que l’évaluation municipale.

Enfin, un dernier critère essentiel à considérer lors de ce type d’analyse, c’est la date de la transaction des comparables. On l’a mentionné plus haut, le marché immobilier est dynamique et change constamment. Donc, plus les ventes de propriétés sont récentes, plus elles sont représentatives du marché actuel.

3. Utiliser l’intelligence artificielle pour votre évaluation immobilière

Crédit photo : Unsplash

Cette troisième méthode est probablement la manière la plus rapide d’estimer la valeur marchande d’une propriété. Depuis quelques années déjà, on voit la montée de l’intelligence artificielle (IA) dans tous les secteurs, et l’immobilier ne fait pas exception.

Qu’est-ce que l’intelligence artificielle ? Pour reprendre la définition de Facilogi, « l’expression désigne l’ensemble des programmes informatiques et des technologies conçus pour effectuer des tâches tout en “apprenant”, dans le but de s’améliorer progressivement ».

Concrètement, ce sont des logiciels conçus à l’aide de concepts statistiques avancés qui s’adaptent avec l’ajout de nouvelles données pour évoluer au fil du temps. Cela signifie aussi que les outils créés avec l’intelligence artificielle se mettent à jour automatiquement et régulièrement, voir instantanément, sans aucune action humaine afin de vous aider à obtenir l’information juste en temps réel.

Bien sûr, l’intelligence artificielle comporte certaines limites puisque, même si sa formule informatique est extrêmement bien développée et prend en considération toutes les données quantitatives possibles, elle ne peut pas tenir compte des caractéristiques qualitatives de l’objet analysé. Par exemple, dans le cas d’une propriété, l’intelligence artificielle ne sait pas dans quel état se trouve le sujet évalué. Cependant, si la formule d’intelligence artificielle utilise une quantité suffisante de données, elle pourra vous donner une estimation assez représentative de la valeur marchande.

3.1. Où trouver un outil d’évaluation immobilière conçu avec l’intelligence artificielle ?

L’idée d’utiliser un produit d’intelligence artificielle vous a séduite, mais vous ne connaissez aucune entreprise du Québec qui offre ce type d’outil ? Sachez que le rapport ÉVIA de JLR utilise la méthode de l’intelligence artificielle depuis quelque temps déjà. Créée par nos économistes, cette formule prend en considération :

• Les caractéristiques de la propriété évaluée (superficie du terrain et du bâtiment, nombre d’étages, année de construction, prix de la dernière transaction, évaluation municipale, coordonnées géographiques, etc.)
• Les caractéristiques des propriétés comparables
• Les informations sur les dernières transactions immobilières
• Les tendances du marché immobilier dans le secteur

De plus, afin de vous aider à inclure les informations qualitatives de la propriété dans l’évaluation, nous avons développé une fonctionnalité personnalisable qui vous permet d’ajuster l’état de la propriété afin d’adapter l’estimé de la valeur marchande à l’intérieur d’une fourchette de prix préétablie par l’intelligence artificielle.  

Enfin, si vous êtes un/e habitué/e de JLR, vous savez que le rapport Évia génère automatiquement jusqu’à 9 comparables. Avec la version améliorée de l’Évia, non seulement vous avez toujours ceux-ci, mais en plus vous pourrez personnaliser votre rapport, de façon à inclure uniquement les comparables que vous jugez les plus représentatifs.

Bref, il y a plusieurs façons de procéder pour estimer la valeur marchande, le meilleur choix dépend de vos préférences, du temps dont vous disposez, de votre budget et du type de propriété que vous voulez évaluer. Évidemment, les outils technologiques ne remplaceront jamais la qualité et la fiabilité d’une évaluation immobilière effectuée par un professionnel, cependant ils peuvent vous guider dans l’estimation de la valeur marchande d’une propriété et vous appuyez dans vos justifications et négociations et souvent à prix réduit.

Cet article de blogue est présenté uniquement à titre informatif, il ne contient pas de conseil juridique et ne doit pas être utilisé ou interprété comme s’il contenait des conseils juridiques. Ces renseignements sont fournis tels quels sans aucune déclaration, garantie ou caution de n’importe quel type, qu’ils soient explicites ou implicites. En aucune circonstance Equifax ne sera tenue responsable envers vous ou toute autre personne pour toute perte ou tout dommage entraîné par, lié à ou concernant votre utilisation de cette présentation ou celle de toute autre personne. Les utilisateurs de cette présentation informative devraient consulter leur propre avocat pour obtenir des conseils juridiques.