Transaction immobilière: 5 éléments à vérifier sur l'historique

De mauvaises surprises en immobilier, on en veut le moins possible. Inutile de vous prouver qu'un sous-sol avec de la moisissure n'est pas un moment de bonheur, autant pour vous, le courtier et toutes les personnes impliquées dans la transaction. Dans un monde idéal, toutes les transactions se feraient sans tracas et rapidement. Cependant, ça enlèverait le piquant qu'a le courtage immobilier.

Acheter une demeure n'est certainement pas comme acheter une voiture. Cependant, le processus est tout de même semblable. Il faut faire une recherche ardue sur l'historique du bien. Celle-ci confirmera ou infirmera les hypothèses que vous aviez et le potentiel d'achat estimé. Souvent, les informations en surfaces sont belles et alléchantes. En profondeur par contre, c'est une tout autre histoire.

Vous découvrirez au travers de cet article les différents éléments à vérifier sur l'historique de la propriété et comment s'y prendre.

1 - Y a-t-il eu plusieurs ventes dans un court laps de temps?

La fréquence de vente d'une propriété est rarement élevée sur une période à moyen et long terme. Il peut arriver parfois qu'il y ait des transactions rapides dues à un flip ou un changement soudain dans la vie de l'acheteur. Cependant, ce sont des cas spéciaux. Un historique de propriété ayant des ventes récurrentes dans une courte période constitue un drapeau rouge.

Plusieurs raisons peuvent expliquer cette fréquence:

• Problèmes importants dans le bâtiment;
• Vices cachés;
• Mauvais voisinage;
• Chantier de construction à long terme;
• Services publics défaillants;
• Maison hantée;
• Etc.

Il vaut mieux connaître ces détails avant de réaliser une transaction. Cela vous permet d'offrir une valeur ajoutée à votre service client. Afin de connaître les raisons en profondeur, il est conseillé d'aller directement sur le terrain et de poser des questions aux voisins.

Par exemple, ce ne sont pas tous les propriétaires qui ont les moyens d'effectuer des réparations majeures et parfois, le meilleur moyen de rentrer dans son argent est de revendre. Cependant, le malheur des uns fait le bonheur des autres. C'est peut-être une excellente opportunité pour faire baisser le prix et réaliser une bonne marge de profit.

2 - Où sont situés les services d'urgences et à quelle distance?

Cela peut paraître anodin, mais la distance entre la propriété et les services d'urgence jouent un rôle très important sur la décision d'achat. Ne serait-ce qu'un CLSC ou une clinique médicale à proximité. Personne n'a réellement envie de traverser 20 km pour aller se faire soigner. De plus, cette distance est beaucoup trop longue pour les services d'incendies et de police.

La sécurité de votre propriété vous tient à cœur et espérez qu'en cas de problème vous puissiez agir rapidement? Vos clients veulent la même chose. En évaluant donc ces facteurs, cela facilite l'argumentaire avec l'acheteur. Utilisez ces points de services d'urgence comme levier.

3 - Vente par la justice ou une institution financière

Certaines propriétés en vente sur le marché doivent être vérifiées de très près. En effet, celles-ci sont vendues sans garantie légale. C'est-à-dire que même si vous trouvez un vice-caché, vous serez pris avec ce problème sans indemnisation. De plus, le vendeur ne fournira pas de vérification de conformité de la fosse septique s'il y a lieu, de tests d'eau ni de certificat de localisation si l'actuel n'est pas à jour.

Vous pourriez vérifier aussi à l'aide d'un outil informatisé la présence dans l'historique d'une ordonnance de blocage. Lorsqu'une propriété est mise en vente avec une telle mention, cela indique qu'il y a eu des activités suspectes dans cette propriété. Blanchiment d'argent, laboratoire de stupéfiant et production de cannabis sont des éléments possible d'une ordonnance de blocage.

Il faut donc faire attention et bien faire ses vérifications. Cela vous évitera des ennuis par la suite et ceux de votre client.

4 - Le propriétaire vous semble suspicieux

En tant que courtier, vous devriez savoir reconnaître les aspects suspects d'une transaction immobilière. Certes, c'est un talent qui s'acquiert avec le temps et vous pouvez vous référer aux voisins, à l'état des lieux et la personne elle-même.

Demandez s'il a fait des travaux sans permis, des rénovations majeures, des changements dans la structure, etc. Posez des questions pointilleuses sur des actions qui auraient pu affecter le bâtiment et cacher quelque chose. Parfois, les propriétaires font des travaux importants sans avertir la régie du bâtiment. Ceci est un problème pour l'acheteur une fois la transaction réalisée. En effet, faire des travaux sans autorisations ajoute un risque d'amende, mais aussi de devoir enlever les modifications. Même si ce n'est pas l'acheteur qui les a faits. En posant ces questions, vous découvrirez peut-être que le filage électrique a été fait à la main et que le câblage n'est pas du tout conforme aux normes anti-incendie.

D'ailleurs, un propriétaire qui veut vendre rapidement pour se débarrasser de son bien acceptera toutes vos propositions rapidement sans poser de questions. Lorsque c'est trop beau pour être vrai, c'est souvent moisi de l'intérieur.

5 - Qui sont les voisins directs?

Il est aussi pertinent de faire une analyse des voisins directs. Ont-ils des traces sur internet? Ont-ils déjà fait face à la justice? L'aspect voisinage est souvent un élément moins considéré lors de l'achat d'une propriété. Lors d'une recherche sur le propriétaire, seul son nom est disponible. Cependant, cette est information a beaucoup de valeur, car vous pourriez bonifier votre analyse.

Une autre méthode serait de conduire des entrevues directement sur le terrain. Rien de mieux que d'analyser directement les environs et de poser des questions aux voisins. Cet exercice vous permettra peut-être d'en savoir plus sur eux, mais aussi sur l'histoire du quartier et de la propriété en vente.

Il y a beaucoup d'autres vérifications à faire sur l'historique d'une propriété. La plupart sont évidentes alors que d'autres le sont moins. Cependant, c'est un travail nécessaire qui vous permettra soit de faire un choix plus éclairé, soit de posséder plus d'éléments de négociation.

Où trouver toutes ces informations? Vous avez des outils spécialisés en ligne qui sont très utiles sur les historiques d'achats et dans les registres fonciers. Par contre, aller voir sur le terrain représente toujours une meilleure idée surtout si, par le fait même, vous parlez aux voisins. C'est incroyable toute l'information qu'on peut en tirer. Finalement, allez toujours au fond des choses. C'est le meilleur moyen de faire de bonnes transactions immobilières.